Зав’язка. До міста NN прибуває бричка з Чичиковим. Він справляє приємне враження на чиновників своєю ввічливістю та знанням світського етикету. Під час обідів і балів він обережно зондує грунт для своєї авантюри, отримуючи запрошення відвідати маєтки найбагатших поміщиків повіту. Його план — легалізувати «мертві душі» як живих для майбутнього вивозу в Херсонську губернію на вільні землі.
Розвиток дії. Починається подорож по маєтках. У Манілова герой отримує душі даром, граючи на його «душевності». У Коробочки купує їх за 15 рублів. Візит до Ноздрьова закінчується скандалом: Чичиков відмовляється грати в шашки на душі, коли помічає шахрайство господаря, і ледь втікає від побиття. Найуспішніший торг відбувається з Собакевичем та Плюшкіним, де Чичиков виявляє неабиякі здібності до маніпуляцій та психологічного тиску.
Кульмінація. Чичиков повертається до міста, де оформлює купчі кріпості. Місто гуде від захвату, вважаючи його мільйонером. Однак приїзд Коробочки, яка хоче перевірити ціну на мерців, та п'яні вигуки Ноздрьова на балу нищать легенду. Чиновники в паніці вигадують абсурдні версії: від припущень, що Чичиков — капітан Копєйкін, до теорії про переодягненого Наполеона. Раптова смерть губернського прокурора стає апогеєм загального безумства.
Розв’язка. Чичиков поспіхом виїжджає з міста. У 11-му розділі автор подає його біографію, пояснюючи походження «набувача» з дрібного чиновника-хабарника. Поема завершується великим ліричним відступом про «птицю-трійку» — Росію, що несеться вперед. Гоголь залишає фінал відкритим: бричка з авантюристом летить у невідомість, а інші народи з подивом дають їй дорогу.
